Labs ienesīgums sākas ar pareiziem skaitļiem un skaidru plānu. Zemāk — vienkārša kārtība, kā izvēlēties īpašumu, saskaitīt izmaksas un palielināt atdevi bez lieka riska.
Izvēlies vietu, ne tikai cenu
Meklē rajonu ar stabilu pieprasījumu: laba satiksme, apkārtnē ir veikali un kafejnīcas, universitātes vai biroji. Labāk mazāks, bet pieprasīts dzīvoklis, nekā “lieliska cena” vietā, kur grūti atrast īrniekus.
Saskaiti atdevi pirms pirkuma
Pamata rādītājs ir bruto ienesīgums = gada īres ieņēmumi / pirkuma cena. Bet skaties arī neto ienesīgumu: atņem pārvaldīšanu, remontus, apdrošināšanu, NĪN, komunālos (ja daļu sedz īpašnieks), tukšos periodus. Ja pēc visiem atskaitījumiem paliek ~5–7% gadā (vai vairāk), tas ir solīds sākums. Rīgā bieži vien ir iespējams atrast dzīvokļus ar 10+ procentu ienākumu gadā.
Personīgo finanšu portālā Bagats.lv ir pieejams ļoti noderīgs Nekustamā īpašuma atdeves kalkulators. Izmanto to, lai saprastu potenciālo nekustamo īpašumu investīciju gada atdevi.
Tukšie periodi un drošības spilvens
Plāno vismaz 1 mēnesi gadā bez īrnieka (vai konservatīvu procentu). Naudas rezerve segs negaidītus remontus un palīdzēs neiet “mīnusos”, ja īrnieks negaidīti izvācas.
Īstermiņš vai ilgtermiņš?
- Ilgtermiņa īre — stabilāka naudas plūsma, gandrīz nekādas iesaistes – pasīvā peļņa.
- Īstermiņa īre — potenciāli lielāka atdeve, bet vairāk darba, sezonalitāte, augstākas izmaksas (tīrīšana, platformu komisijas). Izvēlies pēc laika un riska apetītes. Ja brīva laika maz, paliec pie ilgtermiņa.
Mēbelēts vai nemēbelēts?
Mēbelēts dzīvoklis parasti izīrējas dārgāk un ātrāk, bet mēbeles nolietojas. Apsver “gudro komplektu”: kvalitatīva gulta, skapis, virtuves tehnika, gaisma, žalūzijas. Viss pārējais — tikai tas, ko īrnieki tiešām prasa.
Remonti: kur iegūst atdevi
Lielākā atdeve parasti ir no virtuves, vannas istabas, grīdas un gaismas. Neinvestē pārāk dārgās apdarēs, ja tās neatmaksāsies īrē. Neitrālas krāsas, izturīgi materiāli, laba skaņas izolācija — mazāk problēmu nākotnē.
Līgums un pārbaudes
Vienmēr pārbaudi īrnieka ienākumus un iepriekšējo īres vēsturi. Līgumā iekļauj depozītu, komunālo norēķinu kārtību, apdrošināšanas nosacījumus, apskates biežumu. Skaidri noteikumi samazina risku un konfliktus.
Nodokļi un uzskaite
Izvēlies sev atbilstošu nodokļu režīmu un glabā čekus par izdevumiem. Sakārtota uzskaite palielina neto atdevi un ietaupa nervus.
Laba atdeve nekustamajā īpašumā ir disciplīna: pareizā vieta, reāli skaitļi, drošības rezerve un sakārtoti līgumi. Sāc ar konservatīviem pieņēmumiem, pārbaudi scenārijus un pieņem lēmumu ar mierīgu galvu. Bagats.lv atradīsi vienkāršus ceļvežus un kalkulatorus, kas palīdz aprēķināt bruto/neto ienesīgumu, tukšos periodus un naudas plūsmu pirms pieņemt lēmumu.
